Priročniki Publikacije  

Posebej nas veseli dejstvo, da se je v osnutku novega ZUreP-2 našlo obširno poglavje o zemljiški politiki, ki vsebuje določila glede gospodarjenja s stavbnimi zemljišči, poglavje o finančnih sredstvih zemljiške politike in poglavje o zemljiških ukrepih. Zato smo se inštitucije in posamezniki, zbrani v okviru skupine Odgovorno do Prostora!, odločili, da zelo resno pristopimo k analiziranju osnutka ZUreP-2 in s pripombami pomagamo pripravljavcu zakona k čim boljšemu končnemu besedilu zakona. Ustanovili smo več delovnih skupin. Skupino za zemljiško politiko je vodil mag. Leon Kobetič iz podjetja Locus d.o.o., izkušen strokovnjak s tega področja, ki si celotno svojo kariero nesebično prizadeva za uveljavitev tega področja v praksi. Prosili smo ga za nekaj komentarjev k poglavju o zemljiški politiki.

 

 

Kakšna je vaša splošna ocena o odločitvi MOP, da uvrsti poglavje o zemljiški politiki v ZUreP-2? Bi bilo morda bolje, da bi zemljiško politiko obravnaval poseben, samo tej problematiki posvečen zakon?

 

V prostoru statistično zaznavamo čedalje višje stopnje razpršeno izkoriščenih zemljišč, zaradi česar se slabša zdravo življenjsko okolje, draži dostop do delovnih mest, dostop do gospodarske javne infrastrukture ter oskrbe in storitev vseh vrst. Posledice naštetega se ob padcu kvalitete bivanja odražajo v dvigu življenjskih stroškov, neustreznih strukturnih razmerjih v prostoru in pričakovanih visokih stroških za sanacijo stanja.

 

Zato zelo pozdravljam, da osnutek ZUreP-2 poudarjeno opredeljuje pojem zemljiške politike, ki je nabor upravnih in finančnih instrumentov, namenjenih upoštevanju in izvajanju nastajajočih in veljavnih prostorskih načrtov in drugih dokumentov prostorskega razvoja ter učinkovitemu gospodarjenju s prostorom, predvsem z zagotavljanjem zadostnega fonda dostopnih stavbnih zemljišč in podporne gospodarske javne infrastrukture. ZUreP-2 je prvi zakon, ki poskuša celostno zajeti in obravnavati zemljiško politiko v povezavi s prostorskim načrtovanjem, kar močno podpiram. Glede na kompleksnost problematike, predvsem glede poseganja v fiskalno politiko ter v stvarne pravice, pa bi kazalo v bodoče v sodelovanju z Ministrstvom za finance in Ministrstvom za pravosodje razviti samostojen zakon, ki bi pokrival izključno problematiko zemljiške politike.

 

 

Ali so predlagani ukrepi zemljiške politike ustrezni?

 

Manjkajoči učinkoviti instrumenti zemljiške politike danes predstavljajo ključni problem neuresničevanja prostorskih aktov in s tem neučinkovitosti prostorskega načrtovanja kot pomembnega instrumenta doseganja razvojnih ciljev na različnih ravneh. Da se pripravljavec zakona te problematike zaveda, dokazuje velik nabor predlaganih ukrepov zemljiške politike, ponovna uveljavitev pojma "gospodarjenja s stavbnimi zemljišči", ustrezna vzpostavitev evidentiranja stavbnih zemljišč in spremljanje stanja v prostoru.

 

Predlagane rešitve v osnutku zakona lahko ocenimo kot dobre oz. takšne, ki predstavljajo dobro osnovo za nadaljnje izboljševanje rešitev. Hkrati pa lahko ugotovimo, da so predlagani ukrepi zelo raznoliki. Nekateri so nam že poznani in so v nov zakon jih v nov zakon zgolj povzeti, drugi so uvedeni povsem na novo.

 

 

Katere so glavne pripombe, ki jih je skupina Odgovorno do Prostora! poslala na MOP in kakšno je njeno sporočilo pripravljavcem zakona?

 

Skupina je podala naslednje ključne usmeritve za nadaljevanje priprave zakona:

 

• ZUreP-2 naj poudarjeno določi, da so ukrepi zemljiške politike namenjeni uresničevanju določil prostorskih aktov, zato morajo biti z njimi usklajeni oz. morajo izhajati iz njih.
• Med ukrepi zemljiške politike pogrešamo stimulativne ukrepe (spodbude), ki bi vzpodbudili lastnike zemljišč k sodelovanju. Med že preizkušenimi ukrepi so zelo pozitivne rezultate dajale olajšave v okviru "zadružne gradnje", zato predlagamo vzpostavitev takega ukrepa.
• Manjkajoče prostorsko načrtovanje na regionalni ravni predstavlja veliko težavo tudi pri izvajanju instrumentov zemljiške politike.
• ZUreP-2 naj poudarjeno določi, da ni v javnem interesu in v javno korist le umeščanje in izvajanje javnih programov v prostoru, ampak tudi zagotavljanje dostopnosti v prostorskih aktih opredeljenih stavbnih zemljišč za druge namene in programe.
• Učinkovit prostorski razvoj lahko zagotovimo le z ustrezno količino stavbnih zemljišč, ki bo v določenem obdobju na razpolago za razvoj lokalne skupnosti. Zato naj ZUreP-2, za razliko od dosedanje prakse, določi za prostorske akte časovni okvir.
• Za zagotovitev ustrezne zaloge stavbnih zemljišč bodo potrebni novi finančni viri. Za prostor in opremljanje stavbnih zemljišč zelo značilno eksternalizacijo stroškov je potrebno zmanjšati na minimum.
• Poglavje prenove je po naši oceni "podhranjeno". Je tako kompleksno, da ga ni mogoče rešiti le z nekaj členi. Po našem mnenju mu zakonodajalec pripisuje premajhen pomen.
• Med pomembnimi razlogi za neuresničevanje prostorskih aktov je dejstvo, da velik del stavbnih zemljišč ni sestavni del dejanske ponudbe stavbnih zemljišč (lastniki jih ne želijo aktivirati sami, iz različnih razlogov pa jih tudi ne ponudijo tržišču). ZUreP-2 naj poleg negativnih ukrepov ("kazni oz. palice" za take primere), ki jih že vsebuje, predvidi tudi pozitivne ukrepe ("spodbude oz. korenčke"), da bi taka zemljišča postala tržno efektivna, še posebej, če se ponudijo zemljiški službi (npr. oprostitev plačila izravnalnega prispevka za prirastkarnino).
• ZUreP-2 naj ločuje med ponudbo zemljišč na trgu (svobodna gospodarska pobuda) in nalogami gospodarjenja z zemljišči (zemljiške službe).
• Poleg spodbud naj ZUreP-2 določi, da je zavezanec stroškov urbanističnega in komunalnega opremljanja lastnik zemljišča (in ne samo investitor), pri čemer naj se doda časovna shema in pravila plačil, da bo ukrep sorazmeren s cilji zemljiške politike.
• Predlagamo izvedbo poglobljene analize dosedanjega sistema odmere komunalnega prispevka in bolj ambiciozen pristop nadgradnje sistema.
• Treba je najti rešitev za enega ključnih problemov trga stavbnih zemljiščza previsoke cene povsem neopremljenih stavbnih zemljišč. Le te so v Sloveniji neprimerljivo višje od konkurenčnega prostora (npr. v Avstriji), čeprav realne podlage za to ni.
• Instrumenti zemljiške politike morajo temeljiti na preverljivih dejstvih, ki izhajajo iz ustreznih analitičnih strokovnih podlag.

 

 

PREDLAGANI UKREPI ZEMLJIŠKE POLITIKE

 

• Ponovno je vpeljano evidentiranje stavbnih zemljišč, vključno z opredelitvijo zazidanih in nezazidanih stavbnih zemljišč ter uvedbo razvojnih stopenj za nezazidana stavbna zemljišča. Nenadzorovana parcelacija stavbnih zemljišč in neobstoječe evidentiranje gradbenih parcel sta dve izmed največjih pomanjkljivosti našega sistema.
• Na področju komunalnega opremljanja in odmere komunalnega prispevka osnutek ZUreP-2 ni prinesel bistvenih sprememb. Do tega smo kritični. Sedanji sistem komunalnega opremljanja izhaja iz ZUreP-1 in smo ga začeli v praksi izvajati v letu 2005. Potrebno bi bilo izdelati kvalitetno analizo desetletnega obdobja in predlagati nadgradnjo sistema.
• Zakon na novo uvaja občinske zemljiške službe. V pretekli ureditvi smo na občinah že poznali sklade stavbnih zemljišč. Predlog je v osnovi dober, treba pa je poudariti, da bi morale zemljiške službe na nepremičninski trg posegati le takrat, ko je to nujno potrebno za zagotavljanje javnega interesa.
• Predlog povsem novega finančnega mehanizma - zemljiške rente, s katero naj bi omejili pritiske za širitev stavbnih zemljišč in preprečevali "špekulacije" z zemljišči ter hkrati pa zagotovili dodaten denar za razvojno planiranje. Predlog pozdravljamo, hkrati pa opozarjamo, da je ukrep potrebno uskladiti z ostalimi finančnimi ukrepi.
• Predlog uvedbe prirastkarnine, ki predstavlja povečanje cene zemljišča zaradi spremembe namenske rabe zemljišča. Predvidena je nova dajatev za prirastkarnino - izravnalni prispevek. Izravnalni prispevek je smiselna in potrebna dajatev, vendar pa opozarjamo, da bo prirastkarnina vplivala na gibanja cen na trgu zemljišč.
• Poglavje ukrepov zemljiške politike povzema že uveljavljene ukrepe (začasni ukrepi, predkupna pravica, grajeno javno dobro, začasna raba prostora, razlastitev in omejitev lastninske pravice, komasacija, celovita prenova), pri čemer pa so na podlagi dosedanjih izkušenj podane koristne dopolnitve.